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마니토바에서 사업하기 - 임대계약의 이해①
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| 임대계약기간 | |||||||
| 일반적으로 상업적 임대계약의 기간은 3년에서 10년 사이입니다. 임대계약 시작일에 따라 종료일이 정해지므로, 언제부터 임차할지 결정하는 것이 중요합니다. 임대계약서에는 임대할 곳이 입주일 까지 준비가 되지 않았을 경우에는 어떻게 되며, 임대인이 임대료를 어떻게 조정해 주는지 명확하게 명시되어야 합니다. 여러분이 임차하기로 한 공간이 이미 비어있고 여러분의 필요를 충족하도록 되어있지 않았을 경우 예기치 못한 문제가 발생할 수 있기 때문에 새로운 사업장이 제 시간에 준비되지 않았을 경우 임대인이 대체 공간을 제공할 수 있도록 하는 조항이 있는지 확인해야 하며, 이러한 조항이 있을 경우, 사업장을 두번 이상 이전해야 할 수도 있고, 그에 따라 이사비가 늘어날 수 있습니다. 사업체를 새로운 사업장으로 이전할 경우, 새로운 사업장과 관련하여 발생할 수 있는 지연(공사, 전 임차인, 건물 훼손 등)에 대비하여, 이전하기 전에 여분의 시간을 할애해야 합니다. |
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| 임대계약의 선택 | |||||||
| 상업적 임대료는 일반적으로 임대 공간의 square feet당 비용에 의해 결정됩니다. 대부분의 임대인들은 난방이나 전기에 대한 사용료는 임차인에게 별도로 청구합니다. 임대료를 계산하는 일반적인 방법에는 다음을 포함, 최소한 5가지 이상이 있습니다 | |||||||
| ①조임대차 조임대차는 사무실 공간 임대에 대한 가장 일반적인 기준으로서 임차인이 매월 일정한 임대료를 지불하는 것입니다. 세금, 보험료, 수리비 등을 포함한 일체의 건물 운영비는 임대인이 부담합니다. ②순임대차 순임대차 계약에서는 임차인이 기본 임대료에 덧붙여 건물에 대한 부동산 세금의 일부(또는 전부)를 지불해야 합니다. 건물 운영비는 임대인이 부담합니다. ③2차 순임대차 2차 순임대차 계약에서는 임차인이 기본 임대료 및 세금 외에 임대 공간에 대한 보험료를 부담합니다. ④3차 순임대차 3차 순임대차 계약에서는 수리 및 유지관리비를 포함한 일체의 건물 운영비를 임차인이 부담합니다. 이러한 임대계약은 일반적으로 산업용 건물 임대차에서 쓰입니다. ⑤비율임대차 비율임대차에서는 임차인이 고정임대료에 덧붙여 총수입의 일정 비율을 지불합니다. 비율임대차는 복수의 임차인이 입주하는 곳(몰 또는 쇼핑센터)의 소매업체에 적용되는 특수한 형태의 임대계약 입니다. |
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| 임대료 인상 | |||||||
| 과거에는 임대계약을 갱신하거나 새로운 임차인과 새로운 임대계약을 체결할 때 임대료를 인상함으로써 건물 운영비의 인상 부분이 충당되었습니다. 대부분의 임대인이 임대계약서에 에스컬레이션 조항을 삽입함으로써 부동산의 예측 불가능한 변화에 대비합니다. 이 조항은 부동산 관리 또는 운영 비용이 증가할 경우 임대인이 임대료를 인상할 수 있도록 하는 조항입니다. 대부분의 임대인은 이 에스컬레이션 조항에 대해 임차인과 협상합니다. | |||||||
| 다음은 에스컬레이션 조항의 몇 가지 예입니다 | |||||||
| 임대 기간 동안 정기적인 임대료 인상, 세금, 난방비, 유지관리비 및 기타 직접비용의 비례 인상, 소비자물가지수(CPI) 또는 이와 유사한 인플레이션 지수에 따라 자동적인 임대료 인상 주의 : 소비자물가지수는 일반적으로 인플레이션의 영향을 과장하므로, 연간 소비자물가지수 인상 부분 이상을 부담해야 한다는 조건에 응하지 마시기 바랍니다.(특히 세금 및 직접운영비 인상 부분이 임대료에 이미 포함되어 있을 경우). 다음에는 사업장을 재 임대할 경우에 대한 내용을 알아보겠습니다. [정보:CMBSC] |
