미분류과거

미국주택정보

작성자 웹팀2006-05-09조회 3,914

미국주택정보

• 주택의 형태
• 미국 주택의 가격동향
• 첫 주택구입자 알아두어야 할 사항
• 주택융자 신청시 필요한 서류

주택의 형태

주택은 다음과 같이 구분되어 있는데요 그 차이점을 알고 다니는 것이 물론 좋겠지요.

❶ 스프릿레벨(Split Level)
흔히 S/2이라고 표기되는 이러한 형태의 집은 우선 현관을 들어서면 왼쪽이나 오른쪽에 4-5개의 계단을 오르게 된다. 계단을 오른후 곧 나오는 것은 거실, 부엌, 식당 (Dining Room) 이고 이곳에서 또다시 4-5개의 계단을 오르면 보통 3개의 침실과 목욕실이 하나 내지 2개 가 있다. 지하실은 현관에서 내려가게 구조가 되어 있으며 집은 전체적으로 아담한 형태라고 할 수 있다.

❷ 랜치(Ranch)
특징적인 것은 계단이 없으며 있다해도 지하실로 내려가는 통로용으로 만 있다. 한 개 층에 거실, 부엌, 식당, 침실, 목욕실 등이 있으며, 일반적으로 지하실을 꾸며 가족실 (Family Room)등으로 쓰고 있다. 대체적으로 조그마한 규모의 집이 이러한 형태를 갖고 있다고 생각하면 되고, 저택의 경우 넓은 대지에 넓은 랜치 스타일이 간혹 있기도 하다.

❸ 바이 레블(Bi-Level)
집을 들어가자 마자 위쪽으로 4-5개 계단이 있으며, 또한 반 지하로 내려가는 또다른 계단 이 있다. 차고 뒤 쪽 편으로 오락실 (Recreation Room) 또는 가족실, 보통 침실 1개, 목욕실 1개 등이 있으며, 위층으로 올라가서 거실, 식당, 부엌, 침실 3개, 목욕실 2개 등이 있다. 집 크기에 비해 건평이 넓은 편이나 천정이 다소 낮은 것이 흠이다.

❹ 케입 콜로니얼(Cape Colonial)
흔히 c/c라고 하는데 1층에 거실, 부엌, 식당, 침실 2개, 목욕실 1개 정도가 있고 2층에 침실이 2개정도 있는 형태이다. 2층은 지붕과 가까워 여름에는 다소 덥고, 겨울에는 추운 것이 단점이고, 보통 랜치 (Ranch) 집을 위층으로 증축하여 이러한 형태의 집을 많이 만든다고 할 수 있다. 저렴한 가격에 비해 침실이 많은 것이 장점이다.

❺ 콜로니얼(Colonial)
일반적으로 집의 형태 중 가장 크다고 할 수 있는데 1층에는 거실, 부엌, 식당, 화장실 (1/2 bath), 가족실 등이 있고 2층에 침실이 3-4개, 목욕실이 2-3개정도 있다. 요즘은 현관에 들어가자마자 높은 천정을 갖는 형태 (Center Hall Colonial)의 집이 많이 유행하고 있다

❻ 콘 템퍼레리(Contemporary)
흔히들 현대식으로 설계된 집들을 일컫는 바 개개인의 집에 따라 형태가 모두 다르다고 할 수 있다. 일반적인 경향은 높은 천장, 넓은 가족실, 별도의 독서실 등을 갖고 있으며, 예를 들어 Contemporary Colonial이라 하면 현대식 감각을 가미한 콜래얼 (Colonial) 형태의 집이라 할 수 있다. 보통 주택 가격이 지역에 따라 다르지만 $40만 이상 나가는 집들이 많다.

❼ 콘도와 코압
주택유지비 등을 절약하고, 수영장, 헬쓰클럽등 적은 비용으로 공동으로 향유할 수 있는 시설을 가질 수 있으며, 또한 안전성 등을 위해 콘도나 코압 등을 지난 80년대 초 이후로 많이 찾고 있다고 할 수 있다. 이러한 코압 나아가 타운하우스 등의 차이점은 다음과 같다.

① 콘도미니엄 (Condominium)
   • 소유권
      개인 주택과 같이 주거 소유권을 단독이나 공동 명의로 개별적으로 할 수 있으며 그 외 복도, 계단, 기타 시설물 등에 대한 것은
      콘도 내 입주자와 함께 공동으로 소유하게 된다.
   • 세금
      따라서 부동산 세금 등은 직접 소유자에게 부과되며, 이에 따른 세금 공제 혜택도 받게 된 다. 또한 매매도 자유로우며 은행
      융자도 일반 주택과 같이 매우 수월한 편이다.
   • 관리
      콘도내 모든 관리 및 유지는 소유주들에 의해 선출된 임원들 (Board of Manager)에 의해 운영 되며, 그 임기는 보통 1-2년으로
      정하게 된다. 모든 건물의 외곽 보수 및 시설물 관리 등은 매달 내는 유지비로 충당하게 되며, 그외 예기치 못한 급작스러운 수리
      및 인플레이션 (inflation) 등에 대비해 매입시 2달 내지 3달에 해당하는 적립금 (Reserve Fund)을 요구하게 된다. 반면에 본인이
      소유하고 있는 내부 시설물 일체 관리는 일반 주택과 동일하게 개별적으 로 보험을 들어야 하고 개인의 책임 하에 있게 된다.
   • 규제
      소유자 전체의 안전과 콘도의 가격 저하 등을 막기 위해 자체내 규약 (Covenants, Conditions and Restrictions) 등에 의해 판매
      사인 부착을 금지한다는 등 제반 규제 사항을 들 수 있다.

② 타운하우스 (Townhouse)
콘도와 제반 사항이 대부분 동일하나 본인이 개별적으로 소유하고 있는 곳 (Unit)의 바로 아래 있는 대지는 개인 소유가 되며, 기타 부대 시설 등에 대해서는 콘도와 같이 공동 소유 권을 갖게 된다.

③ 코압 (Cooperative)
개인의 소유권은 인정치 않으며, 그 대신 일정 지분의 주식을 매입함으로써 살 수 있는 영 원한 임대권한 (Propriety Lease)을 갖게 된다. 매매, 융자등 모든 절차는 자체 소유주들에 의해 선출 되어 운영위원 (Board of Directors)의 승인을 받아야 하는 등 까다로운 편이며, 융자 역 시 주로 단기간 경우에만 허락되며 이자율도 다소 비싼 편이다. 관리비 역시 콘도에 비해 비싸지만 장점은 같은 규모의 콘도에 비해 가격이 상당히 저렴하다.

미국 주택의 가격동향

미국 주택은 조그맣게는 15만불 짜리부터 30만불, 50만불, 100만불이 넘는 저택까지, 가격 대는 천차만별입니다. 물론 동네별, 지역별, 도시별로 가격 차이는 상당하며 그러나 대도시 특수 경기가 아닌 다음에야 집을 사고 팔아서 단기 차액을 남기기는 현실적으로 어렵습니다. 물론 부호들의 경우 몇백만불의 집을 현찰로 사는 경우도 있긴 하지만, 대부분의 사람들은 융자금을 갚아 나가면서 자기 집을 건사하게 됩니다. 미국은 어차피 전세라는 것이 존재하지 않고, 얼마든 매달 월세가 들어가게끔 되어 있는데요, 뉴욕에 아주 조그만 방 두개 짜리 아파트 얻으면 매달 천불 이상씩 내야 합니다. 예를 들어 그나마 물가가 싼 지역인 달라스 지역의 경우 미국 주택의 평균 가격은 3 bedroom 기준 약 20만불 이며 보통 매매가의 10% (최소 5%)를 선납 후 융자를 통해 구입할 수 있습니다. 그러나 이는 각 동네별로도 상당한 차이를 보이고 있으며 다운타운에서 얼마나 많이 떨어져 있느냐에 따라 그 차이는 더 벌어지게 됩니다. 또한 2002년 10월 동향에 의하면 한인이 많은 LA지역의 경우 29만3천여달러이던 퀸즈·나소 ·서폭 지역 평균 주택 거래가격이 4.7% 정도 하락했음에도 불구하고 27만9천여달러로 기록되기도 했습니다. 미국의 주택의 경우, 한국과 마찬가지로 도시과밀화로 인해 근래에는 30분-1시간 떨어진 외각지역에 건축 붐을 타고 활발하게 조성되고 있는 경우가 많은데요, 새 집의 경우 건축업체(Builder)가 조성해 놓은 부지를 먼저 구입한 후 건축 일자와 디자인을 결정하여 입주하는 방법이 일반적이며, 기간은 5-6개월이 소요됩니다. 또한 융자의 종류와 이자율은 신청인의 신용상태에 따라 달라지게 됩니다.

❶ 주택 매매 절차

다음은 Dallas 지역의 주택 가격의 추이입니다.
Dallas 의 경우 생활비 100기준 (각 도시별 생활비 기준표 참조) 97.7정도의 수준을 보이고 있는 지역입니다.

첫 주택구입자 알아두어야 할 사항

미 부동산협회(NAR)에 따르면 매년 주택 바이어들의 40% 이상은 '퍼스트 홈 바이어'(First Home Buyer)들이며 처음 주택을 구입하는 바이어들은 자칫 잘못하면 실수를 저지르기 쉽습니다. 미국에 정착하고자 하는 이민자들 역시 마찬가지일텐데요 그러한 여러분들이 알아두어야 할 10가지 사항을 다음과 같이 정리합니다.

❶ 자신의 크레딧을 생각해야 한다.
크레딧이 좋지 않은 바이어들은 모기지 금리가 높아서 페이먼트 부담이 클 수도 있다는 점을 감안해야 한다.

❷ 세금을 고려해야 한다.
주택 구입 시 모기지 페이먼트뿐만 아니라 납부해야 될 재산세에 대해서도 염두를 두어야 한다. 이것은 곧 렌트할 때보다 주택을 구입하면 페이먼트 부담이 늘어나기 때문에 전문가들과 상의하는 것이 좋다.

❸ 부동산 브로커의 역할에 대해서 알아두어야 한다.
부동산 브로커들은 대부분의 경우 주택 거래시 가장 중요한 역할을 한다. 그렇기 때문에 브로커가 하는 일이 무엇인지 이해하는 것이 중요하다. 또 부동산 거래 과정이 어떤지도 알아야 한다.

❹ 주거지역을 잘 선정해야 한다.
가족들이 좋아하고 필요로 하는 것이 무엇인지를 알고 주거지역을 선택해야 한다. 교통, 샤핑, 레크리에이션 등을 비롯해 다른 중요한 요인이 무엇인지를 고려해야 한다.

❺ 홈 인스펙션에 대한 플랜을 설정해야 한다.
인스펙션 전문가들은 부동산의 상태와 향후 몇 년 이내에 지불해야 될지 모르는 수리비 등에 대해서 잘 알고 있으므로 주택을 고르는데 상당히 도움이 된다.

❻ 가능한 빠른 시일 이내에 재정적인 절차를 준비해야 한다.
은행으로부터 얼마정도 융자받을 수 있을 것인지 사전에 알아보고 셀러에게 제의해야 한다. 주택을 구입할 준비를 해놓으면 셀러와 더 나은 거래를 할 수 있다.

❼ 주택 구입에 앞서 돈을 절약해야 한다.
집을 사려면 다운 페이먼트, 이사비용 등을 비롯해 기타 비용들이 지출되므로 새 집에 이사가기 이전까지는 여행이나 비싼 물건 구입을 피해야 한다.

❽ 바이어가 이용할 수 있는 여러 가지 재정적인 옵션을 조사해야 한다.
주정부나 연방 주택국에서 후원하는 융자 프로그램을 비롯해 여러 가지 융자 플랜을 알아보아야 한다. 이 플랜 중에는 소액의 다운 페이먼트 등 좋은 융자 조건을 제시하는 플랜들도 있다.

❾ 퍼스트 홈 바이어들에게 주는 혜택이 어떤 것인지 알아보아야 한다.
직장이나 커뮤니티 그룹에서는 퍼스트 홈 바이어들에게 제공하는 여러 가지 인센티브 프로그램들이 있다. 연방 정부는 교사와 경찰들에게 스페셜 프로그램을 준비해 놓고 있다.

❿ 지금부터 시작해 시간을 갖고 되도록 많이 준비해야 한다.
퍼스트 홈 바이어들은 매년 수백명에 달한다. 당신도 할 수 있다는 생각으로 도전해보는 것이 좋다.

주택융자 신청시 필요한 서류

주택 융자를 위해 아래의 몇가지 서류를 미리 준비해 놓으시면 보다 수월하게 융자를 얻으실 수 있습니다.

❶ Income Documents(수입을 증명하는 서류)
자영업을 하시는 분은 2년치 세금보고서(Tax Return)와 현재 Profit & Loss Statement 가 필요합니다.

직장을 다니시는 분은 2년치 W-2 와 Pay-stub 2개를 필요로 하고, 직장을 다니시지만 W-2 Form 대신 1099 Form 을 받으시는 분은 자영업을 하시는 분과 마찬가지로 2년치 세금보고서(Tax Return)을 필요로 합니다.

❷ Source of Fund(돈의 출처)
융자 은행에서 가장 까다롭게 보는 서류 중 하나가 Source of Fund 입니다. 마약을 판 돈인지 또는 불법 거래로 얻은 돈인지 또 적게는 주택 구입을 위해 빌린 돈인지를 확인하기 위해서 필요한 서류입니다. 마약, 불법 거래, 또는 집을 사기 위해 빌려서 Down Payment 를 하시고 사는 경우 집 차압의 확률이 높아지기 때문이기도 합니다.

보통 은행에서는 2개월 동안의 평균 잔고가 Down Payment 와 Closing Costs 보다 많게 은행 잔고 증명서에 보여져야 합니다. 5% 다운페이 시에는 5% 전 액수가, 10% 다운 시에는 10% 중 5% 이상이 은행 평균 잔고에 보여져야 하며, 10% 다운 시 나머지 5% 는 부모나 친척으로부터 Gift(선물)를 받으시는 것으로 처리하실 수가 있으며, 20% 이상 다운 페이 시에는 20%이상의 다운페이와 클로징 코스트 전액을 Gift 로 처리 할 수 있습니다. 2개월 동안의 평균 잔고를 증명하기 위해서는 2개월 은행 Statement 나 융자회사에서 손님의 은행으로부터 Verification of Deposit (잔고 증명서)을 직접 요청하여 받기도 합니다.

위의 서류들을 증명하실 수 없는 분들을 위하여 Special Program 도 있습니다. Income(수입)을 증명하시기가 어려운 분들을 위하여 "Stated Income" 이라는 수입 증명 서류를 요구하지 않는 프로그램과 Source of Fund(돈의 출처)를 대실 수 없는 분들을 위하여 "NO INCOME & NO ASSET" 이라는 모든 서류가 필요없는 프로그램도 있으나 융자 은행에서 필요한 서류를 준비해 제출할 때보다 이자나 Loan Fee가 약간 높아질 수도 있다는 것을 감안하셔야 합니다.

간혹 낮은 이자를 고집하여 여러 서류를 위조하여 융자를 받으신 후 몇개월 후에 융자금 전액을 갚으라는 통보를 받으시는 분들도 있습니다. 이럴 경우 재융자를 하여 먼저 융자를 갚아야 하므로 추가 비용이 또 들어가야 하며 재융자를 못하실 경우 집을 빼앗기는 경우도 생기므로 특별히 조심하셔야 합니다.