2018년 광역토론토 부동산 전망 및 권고 ( TECH 도시 효과 )
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2018년 광역토론토 부동산 전망 및 권고 ( TECH 도시 효과 )

마이베스트홈등록일 : 2018.03.02조회 : 396댓글 : 0

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안녕하세요,토론토 마이베스트홈 김일봉입니다.

 

올해 2018 무술년,늦어지만 새해 인사드립니다.

가정 가정마다 오로지 사랑으로 만사형통하시길 빕니다.

 

그동안 매년 12월에 서울과 벤쿠버에서 개별상담 행사를 진행 했었는데요

작년에는 10월에 가정행사 겸하여 서울에 일찍 다녀옴으로서 정기적인 12 개별상담 행사는 열질 못했습니다.

혹시 12 행사를 기다리셨던 분들께는 미처 연락을 못드려 죄송한 말씀 올립니다.

 

오직신뢰 지난 16년간 사랑해주신 저희 “마이베스트홈”,이제는 믿고 찾아주시는 토론토 한인부동산의 명실공한 “대표부동산 되었습니다.

 모든 것이 오직 그동안 사랑해 주신 여러분의 덕분이며,깊이 감사드립니다.

혹시라도 조금이라도 실망 드리지 않도록 더욱 열심히 찾고 노력하여 “최고의 성과 보답드릴 것을 다시한번 약속드립니다.

 

작년 이곳 광역토론토 부동산시장에는 여러분도  아시다시피,과도하게 오르는 부동산시장을 진정시키기 위한 2가지의  조치가 있었습니다.

한가지는 작년 4,외국인의 부동산 취득에 15% 높은 취득세(유학생, Work 비자, 추후 영주권취득자는 일정기간 안에 다시 돌려 받음) 부과했으며,   올해 1월부터는 모든 구매자의 모기지금액을 산정할때 2% 가산이율을 합산한 이자율로 산정케 함으로서(10-20%모기지 금액 축소),많이 과열되었던 부동산시장이 어느정도 진정된 효과가 있었습니다.

 

다행으로 여기며,어느정도의 조정이  필요한 시점에서 정부에서  조처한 것으로 판단됩니다.

이러한 건강한 일정기간의 조정이 지나가야만  다시 힘있는 상승동력을 얻어 튼튼한 상승추세를 계속 이어가게  것입니다.

 

하지만 이러한 조처에도 2018 광역토론토 지역 부동산 전망 드려본다면 올해도 추세 대상승의 언저리에서 역시 물가상승률 이상의 한자리 숫자의 상승은 계속될 것으로 예상됩니다.

 

이에 근거가   있는 요소들을 하나씩 분석하고 정리해 보겠습니다.

 

1.  매년 공급부족으로 인한 누적수요 증가 ? 가격상승 압박 1순위.

 

1-A) 광역토론토 인구 1,000 시대 준비 :  현재 2018 광역토론토 인구는 700만에 가까우며,앞으로 20여년이 지난2040년에는 광역토론토 인구가 현재 서울 인구와 같은1,000만명을 예상하고 있습니다.현재 인구가 줄어들고 있는 서울과 비교한다면 아마 2040 훨씬 전에 토론토가 서울보다 인구가 많고,미국 뉴욕과 경쟁을 이룰 거대한 세계적인 도시가  것입니다.

 

1-B) 공급물량 절대부족  :  현재 광역토론토 주변으로는 그린벨트가 감싸고 있음으로 일정규모 이상으로의 확장은 불가한 상태이며, 도시별 고밀도주거(콘도) 주택수요분까지 소화해 가며 고군분투하는 실정입니다.앞으로는 콘도가 주택보다는 물량면이나 가격면에서 부동산 시장을 주도하지 않을까 예상됩니다.

 

1-C)  이민정책 강화 :  트뤼도정부 이후 친이민 정책이 강화되어 그동안 매년 23-25만명의 이민자수가 앞으로는 대폭 늘어나 앞으로3년동안 100만명(매년 33-35만명) 이민자를 받기로 결정이 되었습니다.매년 4-5만명의광역토론토 유학생까지 합친다면 앞으로 수년간은 이곳 광역토론토에만 매년15만명 이상의 이민,유학생이 신규로 유입이  것이며  인구는 부족한 공급물량에 가격상승을 압박하는 가장  요인이  것입니다.

 

2. 전향적인 고용  부동산 지표

 

위에 설명드린 인구 증가와 이민자,유학생의 증가 이외에도 경기의 지표인 온타리오주의 실업률이 작년2017  역대 최저인5.9%(예년 8% 내외) 수준 높은 회사와건강한 일자리가 늘어나고 있으며,신규주택 공급량은 매년 눈에 띄게 줄어들고 있고,그에 따른 아파트 임대공실률,특히 토론토의 랜트 공실률은1% 미만으로 거의 비어있는 유닛이 없다는 뜻으로서,

이러한 모든 지표는 현재 세계의 많은 유수한 회사와 이민자,유학생  부동산 수요를 유발하는 많은 요소들이   광역토론토쪽으로 계속 모여드는 상황을 보여주는 것입니다.

이것은 부동산 추세를 결정하는 가장  인자로서 부동산의 장기 성장 추세가 높고 확실함을 보여주는 지표가  것입니다.

 

3. 토론토, 세계 1위의 “Technology Hub” 도시 선언!

 

작년11 구글이 토론토 다운타운에 본사입점과 함께 “Smart City” 건설계획을 상세히 발표하고,아마존이 토론토시를 2본사 유치 도시20 후보지로 선정하는등,토론토는 세계적인 테크놀로지 도시로 성장해 가고 있습니다.

캐나다 연방에서 그동안 토론토를 세계 1 테크놀로지 허브 도시로 키워나가기로  노력의 결실들이 하나 둘씩 이루어져 가고 있는 것입니다.

 

그동안 캐나다 연방은 테크놀로지에 대한 예산을 눈에띄게 높여왔으며,이제는 테크놀로지 산업이 토론토 대표산업인 금융업을 능가하는 산업지표와 고용현황을 보여주고 있습니다.

최근 몇년 사이에 거의 5만개가 넘는 테크놀로지 고용이 늘어났으며 이는 미국의 대표 테크놀로지 도시 실리콘 밸리 주변도시들을 다합친 고용보다 훨씬 많은 숫자입니다.

 

앞으로 이러한 추세가 상당기간  이어진다면 미국 실리콘 밸리와 견줄 세계 1 “Technology Hub”  됨으로서 세계적인 명성을 가진 “가치도시로도 확실히자리매김  것입니다.

  쯤이면 현재 미국 실리콘밸리의 부동산 가격이 말해 주듯,이곳 토론토의 부동산 가격 역시 지금과는 또다른 위치에  있을 것입니다.

 

4. 여전히 낮은 캐나다 환율과 이자율

 

캐나다 환율이 2013 하락을 시작한 이후2015년부터 2018 지금까지830-900 사이를 꾸준히 오르내리고 있습니다.아직도 매우 낮은 환율로서 이곳 캐나다로 송금하기에 매우 유리한 상황입니다.앞으로는 캐나다 이자율도 오르며 국제 유가등도 오르는 추세여서 

환율 역시 조금씩 오르는 추세로 가지 않을까 예상이 됩니다.송금을 계획하시는 가정에서는 900 아래의 환율에서는 분할하여 미리 송금해 놓는 것도 위험분산 차원에서도 권해드립니다.

 

은행 이자율은 올해도0.5-0.75% 인상을 예상하고 있습니다.부동산 시장에 약간의 영향은  것으로 예상은 됩니다만,그동안 십수년간 모기지 변동과 부동산 가격 연관성의 통계를 보았을때 거의 영향이 없는 수준으로서 부동산 구매와 매각을 결정하는데 심각한 고려대상은 아닐 것입니다.

오히려 모기지 규정을 강화한 조치가 조금은  영향이 있을 것으로 보입니다.

 

5. 외국인 취득세  모기지 규정 강화 적응.

 

작년4, 토론토부동산 가격,특히 주택가격이 너무 많이 올랐다고 판단이 되었을때,정부에서는 밴쿠버와 마찬가지로 외국인구매자에게 15% 취득세를 부과함으로서 시장을 진정시키는 효과를 가져 왔습니다.

시행 1년이  되어가는 지금,시장은 다시  적응이 되어 가고 있으며,주택수요층의 일부는 콘도수요로 변경됨으로,그리고 젊은 층의 콘도수요가 더해짐으로서 콘도분양과 구입은  영향없이 강세를 이어가고 있습니다.이러한 추세는 앞으로 상당기간 동안은 계속 이어지리라 예상됩니다.

 

올해 추가적인 부동산 대책으로 나온 모기지 Stress Test 신규로 모기지를 얻어야 하는 첫구매자층 위주로 어려움을 가중시킴으로 어느정도 부동산 구매억지책으로서의 효과가 나타나고 있습니다.

 

6. 결론 / 제안

 

작년 폭발적인 주택가격의 오름을 진정시키기 위한 일련의 조치가 효과를 보았으며 지금도  효력이 유지되고 있습니다.그러나 시행1년이 가까워지는 지금,시장은  다시 적응해 나가고 있습니다.

 

그러한 어려움 속에서도 위에 언급한 고질적인 누적수요와 공급부족의 문제는 언제라도 다시 시장의 분위기가 바뀔  있는 잠재력이 충분할 것입니다.

 

경기는 좋아지고 고용과 실업률이 낮아지고 구글,아마존 등을 위시한 새계적인 Technology Hub 계획이 순탄하게 진행이 된다면,수준높은 두뇌인력의 유입과,낮은 환율과 더불어 전세계에서 이곳 토론토로의 “투자 더욱  가속도가 붙음으로 부동산 역시 지금과는 또다른 차원의 상승기가 의외로 빨리 도래할 수도 있을 것입니다.

 

올해2018년은 그러한 상승기의 준비의 해가 됨으로서 최소한 물가상승을 웃도는 한자리 숫자의 상승을 전망해 봅니다.

작년4 최고점 대비20% 이상 하락한 주택은 올해 구입이 가장 좋은 시기로 보이며,콘도 역시 지역별로 편리한 교통과 이슈가 있는 지역과 단지 위주로, 콘도분양과 기존 콘도구입 모두 적극 권고드립니다.

 

특히 콘도분양은 투자금액(분양가의 20% 이내) 대비 투자수익율로는 그동안 어떤 투자방식보다 월등히 높은 수익률을 지난 십수년간 증명해 왔습니다. 콘도분양가 역시 현재 많이 올랐습니다만 기존 콘도 역시  같이 올랐으며,추후 입주후에는 주변의 기존 콘도와는 현격하게 높은 시세를 형성하게 됨으로서 수익율 측면에서는 가장 높은 방식입니다.

 

앞으로 다른 도시에서 토론토로 이주계획이 있으신 가정,자녀의 토론토쪽 대학() 입학, 기타 자녀의결혼,독립, 그리고자산을 늘리는 투자를 계획하시는 가정께는  콘도분양 방식을  검토하시고 계획을 세우시길 다시한번 권고드립니다.

 

이제는 다운타운중심1배드 100만불 시대가아주 멀지는 않았다고 말씀드렸습니다.

작년에 구글의 “Smart City” 토론토 다운타운에 건설계획이 발표됨으로서 토론토의 도시가치 위상이 매우 빠르게 상승될 것이 확실히 예측됩니다.

다운타운 1배드100만불 시대,,  시기가 예상외로 앞당겨질 수도 있겠다는 기대섞인 예상도 감히 드려봅니다.

 

세계에서 가장 역동적인 도시토론토!

 세계에서 부동산 장기 투자 유망도시1,  “토론토 조사되었습니다.

 

부동산은  가정의 가장 중요한 동력자산입니다.

1,2 앞의 오르고 내림을 스스로 예단하고 투자를 결정하는 것이 아니고,최소한5,10 ,단순하고도 확실한 미래가치를 보시고 토론토지역 부동산 투자에 적극적으로 임하시길 권고드립니다.

 

벌써 다음주가 구정,설날입니다.

한국이나 이곳 토론토나 춥기도 하고,눈도 많은 이번 겨울입니다.

이번 구정에는온 가족 따듯한 마음,따듯한 사랑으로 

행복만이 가정에 가득하시길 기원합니다.

 

감사합니다.

 

20182 7

 

토론토 마이베스트홈 김일봉 올림.

 

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